Анализ рынка земельных участков под индивидуальным жилищным строительством на территории микрорайона Вышка-2 города Перми

Содержание

Введение
Анализ рынка земельных участков под индивидуальным жилищным строительством на территории микрорайона Вышка-2 города Перми
Заключение
Список источников

Введение

Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое. Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая.
«Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости.
На протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.
По определению индивидуальное жилищное строительство(ИЖС) – это назначение использования участка земли. Если участок земли располагается в пределах населенного пункта, то по окончании строительства на участке, его владелец может получить прописку в построенном доме и новый почтовый адрес.
Безусловно, участки под ИЖС гораздо более выгодны для капитального загородного строительства. Собственник жилья в ИЖС имеет право на налоговый вычет, сумма которого составит сумму расходов на перевод земли в ижс и строительство на ней дома. Да и в черте города очень выгодно ИЖС, тем более при повышении тарифов коммунальных платежей. Очень многие в настоящее время стремятся приобрести земельные участки под ИЖС, в связи с чем анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство является в настоящее время очень актуальным.

Анализ рынка земельных участков под индивидуальным жилищным строительством на территории микрорайона Вышка-2 города Перми
По данным Пермстат, в январе-марте 2013 года на территории микрорайона Вышка-2 города Перми индивидуальными застройщиками за счёт собственных и привлечённых средств построены жилые дома общей площадью 4,3 тысяч кв.метров (или 92,3% к соответствующему периоду 2012 года). Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 46,8%.
Таблица 1. Данные по индивидуальному жилищному строительству в микрорайоне Вышка-2 города Перми
Показатели20062007200820092010201120121-й кв. 2013
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м8.44.12.85.111.411.812.69.3
В т.ч. ввод в действие инд.жилых домов, тыс.кв.м.2.81.61.42.84.64.34.84.3
Доля индивидуальных жилых домов в общем вводе жилья, %33.238.348.755.740.136.238.146.8
Примечание: по данным Пермьстат
Объекты ИЖС, возведенные и строящиеся застройщиками – юридическими лицами с целью их реализации и получения прибыли от строительной деятельности. К ним относятся организованные коттеджные посёлки и комплексы таун-хаусов. В статистических данных Пермьстат эти объемы ввода отдельно не предоставляются, поскольку входят в показатель общего объема вводимого жилья.
С точки зрения же качественной составляющей объектов, рынок ИЖС можно разделить на три основных направления:
- дома сезонного проживания (дачи);
- хаотичная (точечная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);
- организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.
Таким образом, можно сделать вывод, что и земельные участки под ИЖС делятся на три категории.
На рисунке 1. Приведена структура предложений земельных участков под ИЖС в зависимости от категории ИЖС.

Рисунок 1. Структура предложений земельных участков под ИЖС
Таким образом, наибольшую долю земельных участков предлагаемых под ИЖС составляют земельные участки под коттеджи – 55%, и наименьшую долю занимают земельные участки под организованную постройку, такие как постройка коттеджных поселков.
В последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает.
На рисунке 2 представлена динамика средней цены предложения земельных участков под дачное строительство, тыс.руб. за сотку.

Рисунок 2. Динамика средней цены на земельные участки под ИЖС.
Как видно из графика, на сегменте объектов дачного строительства наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена долгое время колебалась на уровне 16 – 17 тыс.руб./кв.метр, в летние месяцы 2012 года поднялась до 20 тыс.руб./кв.метр, к концу года вновь незначительно снизилась. С начала 2013 года средняя цена предложения дач выросла на 3,2%.
Если говорить о средних ценах на земельные участки под организованное ИЖС, то с каждым годом наблюдается рост числа и построенных поселков, и освобождения земель под поселки. С начала 2013 года рост по общему числу поселков, представленных на рынке, составил 5,2%.
Активность на рынке поддерживается фактически за счет увеличения числа земельных массивов, анонсируемых «под маркой» организованных посёлков.
На рисунке 3 представлена структура предложений организованных поселков в микрорайоне Вышка-2 города Перми за 1 квартал 2013 года.

Рисунок 3. Структура предложений организованных поселков.
Фактически 60% рынка занимают земельные массивы, реализуемые в качестве организованных проектов. В таких посёлках на сегодняшний день имеются как дорогостоящие земельные участки, так и дешевые земли. Так, самые дорогие участки продаются по ценам от 65 до 70 тыс.руб./сотку. Вместе с тем подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс.руб./сотку.
В целом на земельном рынке выбор среди посёлков различных классов качества крайне ограничен. В связи с этим покупатели рассматривают возможности приобретения участка и строительства дома самостоятельно.
На рисунке 4 представлена структура предложения организованных поселков по классам качества в микрорайоне Вышка-2 города Перми

Рисунок 4. Структура предложений организованных поселков по классам.
В целом Пермский рынок организованного строительства всё больше превращается в рынок распродажи земельных участков. В целом он далек от сформированной и цивилизованной стадии развития.

Заключение
По данным Пермстат, в январе-марте 2013 года на территории микрорайона Вышка-2 города Перми индивидуальными застройщиками за счёт собственных и привлечённых средств построены жилые дома общей площадью 4,3 тысяч кв.метров (или 92,3% к соответствующему периоду 2012 года). Доля индивидуального жилья в общем объеме ввода составила 46,8%.
Объекты ИЖС, возведенные и строящиеся застройщиками – юридическими лицами с целью их реализации и получения прибыли от строительной деятельности. К ним относятся организованные коттеджные посёлки и комплексы таун-хаусов. В статистических данных Пермстат эти объемы ввода отдельно не предоставляются, поскольку входят в показатель общего объема вводимого жилья.
С точки зрения же качественной составляющей объектов, рынок ИЖС можно разделить на три основных направления:
- дома сезонного проживания (дачи);
- хаотичная (точечная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков);
- организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.
Таким образом, можно сделать вывод, что и земельные участки под ИЖС делятся на три категории.
Наибольшую долю земельных участков предлагаемых под ИЖС составляют земельные участки под коттеджи – 55%, и наименьшую долю занимают земельные участки под организованную постройку, такие как постройка коттеджных поселков.
В последнее время с изменением законодательства, разрешающего прописку в дачных домах, статус дач как домов, предназначенных исключительно для сезонного проживания, постепенно исчезает.
На сегменте объектов дачного строительства наблюдается умеренный рост средних цен предложения – цена долгое время колебалась на уровне 16 – 17 тыс.руб./кв.метр, в летние месяцы 2012 года поднялась до 20 тыс.руб./кв.метр, к концу года вновь незначительно снизилась. С начала 2013 года средняя цена предложения дач выросла на 3,2%.
Фактически 60% рынка занимают земельные массивы, реализуемые в качестве организованных проектов. В таких посёлках на сегодняшний день имеются как дорогостоящие земельные участки, так и дешевые земли. Так, самые дорогие участки продаются по ценам от 65 до 70 тыс.руб./сотку. Вместе с тем подавляющее большинство предложений по продаже земельных участков относятся к более низкой ценовой категории – от 40-50 до 15-20 тыс.руб./сотку.
В целом на земельном рынке выбор среди посёлков различных классов качества крайне ограничен. В связи с этим покупатели рассматривают возможности приобретения участка и строительства дома самостоятельно.

Список источников
1.http://permstat.gks.ru
2.www.rezon-realty.ru
3.http://realtymarket.ru
4.metrosphera.ru
5.http://analitika.kamdolina.ru